Regard sur le marché immobilier commercial vaudois



10/01/2019
Le canton de Vaud regroupe de nombreuses qualités: innovation, dynamisme économique, investissements, fiscalité attractive, main-d’œuvre qualifiée, réseau des transports performant et surtout une incomparable qualité de vie. Ces conditions-cadres stimulent quelques 37’000 entreprises locales et la centaine de multinationales qui y ont établi leur siège européen.

Une récente publication de la BCV (1) relève que l’immobilier commercial a retrouvé son élan au cours de l'année 2018, sous l’impulsion d’une conjoncture favorable. Toujours plus d’entreprises sont attirées par le dynamisme vaudois, particulièrement à Lausanne et dans sa proche région.

Pour répondre à cette demande croissante, l’Ouest lausannois se métamorphose. Un important potentiel de développement et une accessibilité aisée favorisent l’émergence de projets ambitieux. De plus, l’évolution de cette zone est soutenue par le futur tram T1 qui, à l’horizon 2024, viendra connecter la commune de Bussigny au centre de Lausanne. La région se prépare donc à accueillir une large palette d’activités économiques en lien avec l’innovation et la recherche, dont Cocoon en sera l’écrin dès 2021.

 



Carole Zoller, Associate chez Jones Lang LaSalle Genève, partage son analyse du marché de l'immobilier commercial pour la région lausannoise.

 Quel est l’état du parc immobilier commercial actuel dans la région lausannoise ?
En zone urbaine et dans les quartiers d’affaires adjacents, l’immobilier de bureau à Lausanne reste un marché en pénurie. Les surfaces de bureaux disponibles dans la région se sont nettement réduites en 2017 et s’élevaient à environ 36’000 m² ou 1,9 % du parc, soit le niveau des années 2012 à 2015. Les loyers proposés sont restés à peu près identiques par rapport à l’année précédente.
 
Existe-t-il un phénomène de relocalisation dans de nouveaux immeubles ?
Le parc immobilier actuel est composé de nombreux immeubles vieillissants, il existe donc un vrai phénomène de relocalisation dans les nouvelles constructions à venir qui offriront des surfaces plus flexibles et plus efficientes.
 
On a pu le lire dernièrement dans la presse (2) que le canton de Vaud est devenu un nouvel eldorado pour les entreprises qui souhaitent se relocaliser en Suisse romande. On constate un plus grand volume de nouvelles surfaces en construction que dans certaines régions, quel est l’état de la concurrence ?
Avec un taux de vacance bas dans la région lausannoise, il existe de nombreux projets en cours de développement. Néanmoins, chacun possède des caractéristiques propres (localisation, accessibilité, flexibilité, date de livraison etc.) et on ne peut pas considérer qu'ils soient simplement substituables. Cocoon, par exemple, se démarque par une architecture très affirmée qui augmente son attractivité. Cette caractéristique est appréciée par de nombreuses entreprises qui souhaitent pouvoir emménager dans un bâtiment ayant la capacité de renforcer positivement leur image auprès de leurs clients ou de leurs collaborateurs.

Par ailleurs, les projets en cours de construction et ceux en développement ne seront pas livrés durant la même période. Cocoon accueillera ses premiers locataires dès 2021 et absorbera la demande durant plusieurs mois jusqu'à ce qu'il soit intégralement loué.
 
Comment prévoyez-vous l’évolution du marché de l’immobilier commercial ces prochaines années?
Les bonnes perspectives économiques devraient avoir un effet positif sur la demande de surfaces de bureaux. Bien que la demande extérieure reste faible, le marché de l’immobilier commercial en Suisse romande renaît avec une offre dynamique et une demande locale à nouveau au rendez-vous.

On constate que le nombre d’emplois de bureaux en Suisse poursuit sa croissance, principalement endogène, et génère une demande supplémentaire de surfaces de travail. Cela constitue de belles opportunités pour les propriétaires d’immeubles commerciaux. Ce changement de paradigme qui s’opère sur un marché des bureaux, autrefois en pénurie, transforme progressivement ce secteur en marché ouvert.
 
Que recherchent les locataires de surfaces commerciales aujourd’hui ?
Les habitudes de travail évoluent et cela impacte la typologie des espaces recherchés. Aujourd’hui la tendance est à l’optimisation de l’espace. Open space, espaces hybrides, espaces de travail à louer, les comportements changent et l'offre doit s'adapter. Les entreprises qui cherchent des surfaces commerciales souhaitent pouvoir rationnaliser l’espace occupé par chaque employé et privilégient par conséquent des surfaces flexibles. Bien sûr, l'accessibilité du site et la proximité avec les transports publics forment toujours un facteur clé influençant leur choix. Cette dynamique favorise les immeubles modernes et efficients, au détriment de ceux plus anciens, plus cloisonnés et moins flexibles. Cocoon s'inscrit pleinement dans cette perspective.
 
Quel type de locataire/acheteur souhaitez-vous séduire ? Comment ?
Cocoon est principalement destiné à des sociétés locales ou internationales, de taille moyenne à grande, qui désirent emménager dans des surfaces neuves, privatiser un plateau, voire un bâtiment. Les espaces modulables permettent d'envisager tous types d'activités tertiaires comme des espaces de co-working, un campus étudiant ou encore un centre de conférence.

Les larges plateaux baignés de lumière naturelle s'articulent autour d’un noyau central regroupant tous les flux (accès, énergies, etc.). Cocoon offrira de très belles surfaces pouvant s’adapter aux exigences les plus pointues en matière d’aménagement intérieur. En outre, la modularité permettra de considérer l’implantation des futurs occupants dans le temps, au sein d’espaces capables d’évoluer avec leurs besoins.

S’inscrivant dans un projet d’aménagement plus large de quartier mixte, qui comprendra des logements, des commerces et des services, Cocoon sera un véritable  lieu de synergies, au sein d’un quartier parfaitement desservi par les transports publics et situé à seulement quelques kilomètres des centres de Lausanne, Morges et Renens.

 

 

(1) Banque Cantonale Vaudoise, 02.10.2018, « BCV Immobilier – le marché immobilier vaudois »

(2) Le Temps, 25.11.2018, « Immobilier commercial: Vaud est le canton d’emménagement favori »







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